太原楼评
业内视角
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导读
年上半年经济复苏，山西崛起之势；楼市下行，山西风景独好！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！洞察行业趋势，理解现象本质！
年，注定会是个不平凡的一年。从年初西安封城，到上海封城。从冬奥会开幕，到俄乌局势冲突。有揪心的东航坠机，唐山夜市烧烤，也有河南储户的红码，中小学的“*教材”，下半年伊始，安倍被刺杀...
时代之下，大国崛起，民族复兴，从冬奥会到亚运会。从神州十四号飞船到天问一号。全球疫情肆虐，国内有效防控，依旧保持着大国韧性，生产和需求逐步企稳回升，年上半年国内生产总值（GDP）同比增长2.5%。
▲来源
太原楼评
前言！
看清全球大势，才能理解中国的未来。常年高速增长的中国，今年上半年的成绩单不算太理想，在全球疫情和俄乌冲突冲击下，这样的成绩已属不易。
全球宏观：全球经济承压，进入滞涨期。世界银行发布最新的《全球经济展望》，报告预测年全球的GDP增速将会从今年的4.1%下调至2.9%。
▲来源
网络
国内宏观：年一季度我国GDP增速为4.8%，上半年GDP增速为2.5%。联合国预测中国年GDP增长4.5%！房地产行业下行，对经济增速影响较大。
省内宏观：年上半年山西省GDP为亿元，GDP名义增长20.4%，位居全国首位；实际增速5.2%，位居全国第二。
全球能源危机，能源供应短缺，进口成本上涨，山西承担了能源兜底的保障，也享受到全国统一大市场的红利。
省内经济为楼市“风景独好”奠定了基础
目光所及，皆是现象；
所想所思，皆系地产。
一：国内宏观经济
年上半年全国商品房销售面积为6.9亿㎡，同比下降22.2%；销售额为6.6万亿元，同比下降28.9%，其中东北地区降幅最大。
拉动经济三驾马车投资、消费、外贸，GDP是投资、消费、净出口之和。故而看一下上半年的宏观经济解析！
（一）投资环境
▲M2增速
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年6月末广义货币(M2)余额.15万亿元，同比增长11.4%。M2供应量增速从年初就一直呈现上涨趋势。
从结构中看上半年存款增加18.82万亿元，储蓄意愿增强。社会融资规模增量为21万亿元，人民币各项贷款增加13.68万亿元。
推动M2增长的还有降息降准的货币*策，LPR两次下降，稳经济背景投资环境趋向温和！
（二）外贸环境
▲进出口总额
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今年上半年，我国外贸稳步增长，进出口总值19.8万亿元，同比增长9.4%；出口11.14万亿元，同比增长13.2%；进口8.66万亿元，同比增长4.8%。
进出口贸易增速呈现回落，结合当下中美 持续，俄乌冲突和全球疫情的影响，进出口增速仍会有减弱趋势。
（三）消费环境
▲社会消费总额
统计局
年1-5月，全国社会消费品零售总额亿元，同比下降1.5%，出现逆转。
年上半年，全国社会消费品零售总额亿元，同比下降0.7%，有望增强。
（四）房地产环境
▲统计局数据
网络
年上半年全国房地产开发投资额、新开工/竣工面积累计同比降幅继续扩大。
全国商品房销售面积、销售额同比降幅均收窄，全国性稳楼市*策影响，下降趋势得到缓解，短期有企稳迹象。
重点房企归母净利润率趋势
▲房企净利润数据
网络
目前部分城市的项目“停工”延期引发社会情绪，对市场信心有所拖累。在“保交楼”要求下，项目工期进程或有改善，此次筑底期偏长，行业净利润进入“工业值”！
小结
房地产相关产业拉动约30％GDP，承担了40％财*，占据60％家庭资产。长期来看对房地产行业调控是必然性。
短期看，尤其是对低能级城市的冲击更严峻，因城施策，以当地实际出发，完善房地产*策，方能促进楼市稳定。
二：省内地产特征
南强北弱格局,省会革新偏弱！
年1-5月山西省房地产开发投资.01亿元，同比下降5.7%；山西省房地产施工面积.5万平方米，同比增长6.1%；新开工施工面积.57万平方米，同比下降9.7%。
山西省商品房销售面积.05万平方米，比上年下降26.5%；
山西省商品房销售额.06亿元，比上年下降30.8%；
全省个人住房贷款余额.72亿元，同比增长9.77%。
（一）南强北弱格局
相对于全国，山西省房地产市场反而属于“风景独好”的特点，仍处于稳中有涨，降幅影响暂未呈现。参考年山西省内的发展格局解析：
1，年全省商品房销售面积.4万㎡，基本和山西人口万人基本一致，山西省大部分城市仍有城镇化红利的空间。
2，晋北两市成交量占比12%增速中等19.7%；太原城市群成交量占比43%增速最低仅有4.5%；晋南两市占比24%增速偏高29.7%；晋东南两市占比21%增速省内最高48.9%。
（二）结构风险增加
从商品房销售成交结构看，期房面积占比进一步提高。年商品房期房销售面积比重提高到91.3％，对楼市潜在的风险有加重趋势。
▲山西统计局
网络
商品房以住宅为主，年商品住宅销售面积为.9万㎡，占比94.7％。90㎡及以下住房销售面积.0万㎡；90-㎡住房销售面积.3万㎡；㎡以上住房销售面积.6万㎡，八成为改善住宅，套均面积较大。
（三）回款依赖度增高
伴随着不少房企自身债务和现金流问题，如逢市场波动，销售回款不畅，引发房地产行业经营性风险。如临省河南各地市陆续出现工程进度慢，引发业主的不满情绪，需加以警惕。
山西省房企销售回款占比近几年逐年上升，结合期房占比增高，省内的潜在供应较大，供需逐步趋于平衡，销售回款风险需考虑面对。
（四）省会“尴尬”
太原作为山西省会，文化底蕴丰厚，但全国知名度并不高，强省会程度也偏弱。
在省内房地产行业内，太原的地位颇为尴尬，首先省会并不是发展最好的城市，其次太原的房地产同质化严重，容积率偏高，刚需刚改产品结构偏重，并未达成省内的“领先”。
在房价方面，无论是均价还是豪宅，和省内地市均未能拉开较大的差距，属于段位接近，甚至部分县城房价都元以上。
山西省内各地市均有豪宅，如大同、运城的豪宅已达千万级，长治、临汾，晋中等也近千万级，省会太原未能形成“垄断”集聚。
在产品力突破上，省内地市并不甘落后，譬如第四代住宅，在运城，临汾，晋中均有相关案例先行，“墅级平层”的良硕，如今太原的豪宅依旧是十余年的老将廉颇——星河湾！
三：太原楼市内卷
（一）土地“静默”
年太原土地市场大幅降温。连续多个月“静默”，流拍数量增高6月份的集中成交实属国企“兜底”行为，房企拿地积极性明显下降。
▲太原楼评
太原六城区自年土地成交建面均超过万㎡，而太原的商品房去化量常年在万㎡左右，连续多年的累加，土地潜在供应量庞大。
（二）商品房“惨淡”
年上半年，太原商品房成交量仅为万㎡，远低于历年同期，降幅可谓是“腰斩”；从太原均价上分析，上半年均价为元/㎡，降幅收窄，有望回升。
宏观市场包含新房和二手房成交，从月度成交走势分析，太原的整体趋降明显，但内部结构占比有所变化。
（三）二手房流通
年上半年，太原二手房成交量逐步回温，二手房价格有筑底反弹趋势，尤其最近几个月二手房成交量与去年同期较为接近，侧面验证市场需求从期房转为现房的过渡。
四：山西省楼市年下半年的预测
山西楼市年上半年最明显的变化城市是省会，楼评君认为，省内地市楼市的发展趋势均有“太原化”可能，当下太原楼市经历的特征，未来在省内地级市，县级市会逐级过渡呈现。总结一下太原楼市的几个特征：
（一）精装变毛坯（二）区域性“停工”现象
（三）国进民退—建投（四）客群过半下沉
（五）渠道占比仍居高（六）豪宅份额增长
对于年下半年山西楼市的几个预判：
1山西楼市下半年有下行压力
2山西预售相关*策有所优化
3低能级城市延期交付会增多
4省会环内和改善盘房价趋降
5晋南市场量价触顶停滞调整
▲可承接开发/定位/市场/策略等
以微见著洞察先机把握趋势决策参考
客观行文理性看事良心写作记录认知
“知识逐渐成为社交货币，点赞，收藏，转发都是鼓励创作的最佳手段”